L’Amministrazione comunale, con una delibera del 28 aprile scorso, la n. 41 (vedi su questo sito in “Le delibere della Giunta”) ha dichiarato la propria intenzione di “avviare le procedure finalizzate all’adozione di una variante al PRG comunale che coinvolga sia i centri abitati di Mergo Capoluogo e della località Angeli, che il restante territorio”, insomma vogliono fare quella che si chiama una “Variante Generale al PRG”!
Poi, con avvisi affissi verso la fine del luglio scorso, il Responsabile dell’Ufficio Tecnico e il sindaco in persona si sono rivolti “a tutta la cittadinanza” con inviti che lasciano intuire le “strane modalità” con cui intende “avviare” quelle “procedure”. Dunque, è facile che nei prossimi mesi si parlerà di “urbanistica” a Mergo. Prepariamoci come si conviene.
Dice il dizionario Devoto-Oli: “Urbanistica: studio e tecnica relativi alla sistemazione dei centri urbani e alla progettazione di nuove zone delle città”. Dunque: studio e tecnica urbanistica hanno lo scopo di “sistemare” la città esistente e “progettare” le sue nuove zone di espansione.
Il mezzo normalmente utilizzato è Piano Regolatore Generale (PRG) che ha ormai sostituito i vecchi Programmi di Fabbricazione.
Il PRG, sulla base di una analisi complessa del territorio e delle tendenze demografiche e socio-economiche in atto, talvolta in osservanza di una pianificazione sovracomunale (ad es: il Piano Territoriale di Coordinamento, PTC, elaborato dalla Provincia, e/o di pianificazioni specifiche come il Piano Paesaggistico-Ambientale Regionale, PPAR; o il Piano del Parco, nel caso di territori ricadenti in Aree Protette), individua a grandi linee le funzioni da attribuire al territorio comunale e quindi le destinazioni d’uso da attribuire ai terreni e il loro collocamento strategico.
Inoltre calcola e individua la dotazione delle infrastrutture di servizio fondamentali (grande viabilità, aree per opere pubbliche rilevanti), le macro-aree con destinazione specifica (direzionale, commerciale, produttiva, ecc.) e quelle che servono rendere vivibile e armonico lo sviluppo della città stessa (aree per impianti sportivi, scuole, attrezzature sanitarie, ecc.).
Per le previsioni di dettaglio, invece, si ricorre ad una pianificazione esecutiva, in relazione al tipo di intervento da progettare ed al tipo di soggetto (pubblico o privato) chiamato a redigerlo.
Ecco, allora, gli strumenti di competenza dei Comuni: i Piani Particolareggiati (PP), i Piani per l’Edilizia Economia e Popolare (PEEP), i Piani per Insediamenti Produttivi (PIP), ecc. e quelli invece affidati all’iniziativa privata, come i Piani di Lottizzazione (PdL), per le zone di espansione residenziale, o i Piani di Recupero (PdR) nei Centri storici, ecc., la cui elaborazione è sì affidata ai privati ma comunque e sempre sottoposti alla approvazione dell’Autorità Pubblica (il Comune).
Il PRG è detto anche “strumento urbanistico generale”, gli altri sono tutti “strumenti urbanistici attuativi”.
La “sistemazione della Città esistente” ubbidisce, in genere, a necessità di riconversione delle funzioni e/o di ammodernamento-adeguamento del patrimonio edilizio esistente, già edificato in passato. Riguarda prevalentemente i Centri storici (le cosiddette zone A) e talvolta le aree di completamento (zone B).
La “progettazione di nuove aree" di espansione, invece, ha lo scopo di individuare nuove aree edificabili (residenziali e non) per far fronte alle prevedibili necessità di nuovi insediamenti che non si possono soddisfare mediante l’utilizzo dello stock immobiliare esistente.
Insomma, l’interesse pubblico a cui si deve improntare un PRG (o una sua Variante, specie se “generale”), innanzitutto per quanto riguarda il suo “dimensionamento”, è quello di rendere disponibile un quantitativo di aree, con varie destinazioni d’uso (residenziale, produttiva, commerciale, ecc.), sufficiente a soddisfare i bisogni, attuali e futuri, prevedibili in un ragionevole periodo i tempo (10-20 ani), dei cittadini. Per questo, i Piani Regolatori (a differenza degli strumenti urbanistici attuativi) non hanno scadenza, ma vengono adattati di volta in volta a seconda delle necessità o con “varianti parziali”, cioè limitate a specifiche porzioni di territorio o per specifiche esigenze, o con “varianti generali”, che riguardano cioè complessivamente l’intero strumento e comportano una sua riconsiderazione, appunto, generale e complessiva.
In altre parole, si tratta di evitare che una bassa offerta di aree edificabili a fronte di una alta domanda, determini una difficoltà a soddisfare il fabbisogno e conseguentemente dia origine ad una crescita speculativa dei loro prezzi, secondo i canoni dell’economia classica.
Tuttavia, va ricordato che il mercato immobiliare non ubbidisce meccanicamente alla famosa “legge della domanda e dell’offerta”. Infatti, mentre è vero che un’offerta scarsa, o di un tipo particolare (l’attico su Piazza Navona o di fronte al Colosseo), determini prezzi da rendita speculativa (o "di posizione"), non è sempre vero il contrario. Una offerta abbondante, ed esuberante rispetto alla domanda, di case, non fa, di per sè, abbassare i prezzi. A meno che non intervengano altre ragioni legate più alla finanza che all’economia (la necessità dell'imprenditore di "rientrare" perchè ha preso in prestito denaro da una banca che lo rivuole, ecc.).
Insomma la particolare merce di cui stiamo parlando può sopportare tempi di attesa medio-lunghi sia perché utilizza un bene “irriproducibile” come il territorio, e poi perché, entro certi limiti, si tratta di un bene “non deperibile”. In altre parole ancora, e per essere chiari, la speculazione non ha sempre bisogno di vendere, può anche aspettare tempi migliori…E far costruire tante case, non determina un abbassamento del loro prezzo!
Come introduzione al tema, che nello specifico “mergano” affronterò nella prossima nota, mi fermo qui, sperando che quanto scritto sia utile a inquadrare un argomento anche da parte dei NON addetti ai lavori, quali sono, in definitiva, la maggioranza dei Cittadini.
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1 commento:
Il tema “urbanistica” è serio e spero di poter intervenire in merito all’ultimo Blog di Riccardo, “L’Urbanistica seria”. Il tema è serio sia perché in piccoli comuni il PRG rimane uno dei pochi strumenti per fare azioni di politica programmatica a medio-lungo termine, sia perché rimane uno degli strumenti dove pressioni, “infiltrazioni”, poca trasparenza e scelte sbagliate si palesano con più frequenza (ciò è successo in passato e a Mergo quasi nessuna amministrazione può dire di essere immacolata da questo punto di vista).
Il blog di Riccardo è introduttivo e chiaro (c’è un punto sul quale non sono con Riccardo: quando afferma che “bassa offerta di aree edificabili a fronte di una domanda elevata […] origina una crescita speculativa dei prezzi” mi sento costretto a precisare che non c’è nulla di speculativo, a meno che la crescita di offerta non sia dettata da scelte precise da parte della politica).
Detto ciò credo che forse qualche considerazione in più si possa fare da subito rispetto a Mergo. Premetto che mi attengo al solo aspetto della “residenzialità” (tralasciando quindi i temi delle aree produttive e commerciali), cercando di comprendere se allo stato attuale Mergo possa definirsi un paese soggetto a “strozzature” da offerta (cioè se ci sia una necessità forte di nuove aree edificabili…).
Un punto di partenza è comprendere le tendenze demografiche. I dati ISTAT ci dicono che Mergo dal 2002 è stato caratterizzato da un forte sviluppo demografico, passando da 971 residenti a quasi 1100 nel 2010, una espansione cumulata del 13%, un dato sicuramente di tutto rispetto. Scendendo nei dettagli si scoprono però alcune cose interessanti:
1) che dei 130 residenti in più di questo periodo, 110 si sono concentrati nel periodo 2002-2005 e che dal 2006, escludendo il 2008, Mergo ha una popolazione stabile/calante;
2) che il fattore principale di spinta di questo andamento, che come noto è stato l’arrivo da fuori di persone che si sono insediate nel nostro paese, si è quasi fermato a sua volta: dal 2006, sempre escludendo il 2008, il bilancio tra coloro che sono arrivati e coloro che sono partiti da Mergo è positivo per sole 2/4 unità;
3) che alcuni indicatori di “dinamicità” della popolazione (indice di vecchiaia, quota dei giovani…) hanno negli ultimi anni ripreso una tendenza non incoraggiante.
Queste considerazioni probabilmente sono note a tutti coloro che si occupano dei problemi del paese e non possono essere conclusive. I dati però sembrerebbero indicare che non ci sia più una crescita dirompente della popolazione che fa esplodere il bisogno di un allargamento eccessivo dell’abitato paesano.
Forse sarebbe auspicabile cogliere questa occasione per riflettere e conoscere, prima di decidere con fretta (Einaudi amava ripetere: “conoscere per decidere”). Sarebbe auspicabile per esempio comprendere lo stato della “Città esistente” (quante case vuote, se ci sono situazioni facilmente recuperabili e ammodernabili, se vi è spazio per incentivare un utilizzo più consistente dell’esistente prima di pensare ad nuove espansioni), comprendere se c’è ancora una elevata domanda latente o meno di abitazioni che la “Città esistente” non è in grado di soddisfare, comprendere se ci sono tendenze socio-economiche in atto che fanno presagire uno sviluppo repentino nel medio periodo del paese. Anzi, proprio da questo ultimo punto, quello che Riccardo correttamente individua come secondo punto per l’analisi del territorio preliminare al PRG, bisognerebbe partire (come siamo messi? Cosa può fare l’amministrazione di un piccolo paese come Mergo a proposito, soprattutto in periodi di crisi?).
Non vado oltre. Credo sia utile che tutti i soggetti con responsabilità della res pubblica mergana, anche se con ruoli diversi, siano proattivi oltre che critici, prima ancora che critici. Anche se non si è al governo del paese si può partecipare al dibattito, si può avanzare proposte: spero che l’opposizione del paese non attenda le decisioni per poi criticare! Se ha idee e riflessioni da avanzare le proponga da subito.
Marco Pompili
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